W 2026 roku koszt stanu surowego otwartego domu murowanego wynosi orientacyjnie 2 800–3 500 zł/m² powierzchni użytkowej. Dla budynku o powierzchni 100 m² oznacza to około 280 000–350 000 zł. Kwota obejmuje konstrukcję domu i dach, ale nie okna, drzwi zewnętrzne ani instalacje.
Co dokładnie obejmuje stan surowy otwarty
Stan surowy otwarty, czyli SSO, obejmuje zasadniczą konstrukcję budynku. W przyjętej wycenie znajdują się roboty ziemne i fundamenty, ściany nośne, stropy, schody konstrukcyjne, kominy oraz konstrukcja i pokrycie dachu. To etap, po którym dom ma zamkniętą bryłę konstrukcyjną, lecz nadal pozostaje otwarty na zewnątrz.
Poza zakresem SSO pozostają okna, drzwi zewnętrzne, brama garażowa oraz instalacje. Te elementy są zwykle przypisywane do kolejnego etapu, czyli stanu surowego zamkniętego albo prac instalacyjnych. Warto sprawdzić zakres w umowie, ponieważ niektóre ekipy rozliczają samo pokrycie dachu osobno, mimo że w kalkulacji SSO przyjęto je razem z konstrukcją dachu.
Przykładowy kosztorys EcoDomy dzieli SSO na roboty ziemne i fundamenty, parter, strop parteru, piętro, kominy i wentylację oraz dach. Łączna wartość tych pozycji wynosi 351 864,60 zł. Taki układ pokazuje, dlaczego sama cena za m² nie wystarcza do oceny oferty: dwie inwestycje o tej samej powierzchni mogą mieć zupełnie inny zakres robót.
Ile kosztuje SSO za m² w 2026 roku
Orientacyjna cena stanu surowego otwartego za m² dla standardowego domu murowanego w Polsce wynosi w 2026 roku 2 800–3 500 zł/m², z materiałami i robocizną. Przy domu o powierzchni 100 m² daje to 280 000–350 000 zł. koszt budowy domu 100 m²
Podany przedział dotyczy powierzchni użytkowej i ma charakter orientacyjny. Na wynik wpływają między innymi województwo, warunki gruntowe, rodzaj fundamentów, liczba kondygnacji, typ stropu, geometria dachu i wybrane pokrycie. Prosty dom parterowy na nieskomplikowanej działce może zbliżyć się do dolnej granicy, natomiast konstrukcja wymagająca większej liczby prac ciesielskich i betonowych będzie kosztować więcej.
Na poziom cen wpływa także moment podpisania umowy i rozpoczęcia prac. Według komunikatu Głównego Urzędu Statystycznego ceny produkcji budowlano-montażowej w pierwszym kwartale 2026 roku wzrosły o 1,4% w porównaniu z czwartym kwartałem 2025 roku. Dlatego oferta wykonawcy powinna wskazywać, czy cena jest stała, czy może zostać zmieniona przy wzroście kosztów materiałów i usług.
Koszt materiałów a koszt robocizny
W modelu przyjętym dla tabeli materiały stanowią około 80,2% kosztu SSO, a robocizna około 19,8%. To proporcja wyprowadzona z przykładowego kosztorysu, a nie stała zasada dla każdej budowy. Przy systemie gospodarczym inwestor może ograniczyć część kosztów pracy, ale przejmuje wtedy organizację dostaw, kontrolę jakości i koordynację kolejnych ekip.
W kosztorysie domu jednorodzinnego DOMENA 146 C pozycja stanu surowego otwartego wynosi 149 131,61 zł. W tej kwocie robocizna to 23 248,12 zł, materiały 94 338,84 zł, sprzęt 2 107,55 zł, koszty zakupu 7 075,37 zł, koszty pośrednie 17 444,70 zł, a zysk 4 922,00 zł. Zestawienie pochodzi z cen średnich dla drugiego kwartału 2024 roku, więc w 2026 roku nie powinno być traktowane jako aktualna oferta, lecz jako przykład struktury kosztu.
Przy porównywaniu ofert trzeba sprawdzić, czy wykonawca podał kwotę za samą pracę, czy za pracę wraz z materiałami. Różnica między tymi wariantami może być duża, ponieważ materiały odpowiadają za większość kosztu w przyjętym modelu. Należy też ustalić, kto zamawia beton, stal, drewno, elementy kominowe i pokrycie dachu oraz czy transport i sprzęt są już ujęte w cenie.
Prosty i złożony dach
Największą różnicę między wariantami często powoduje geometria budynku i dachu. Prosta bryła z nieskomplikowanym dachem ogranicza liczbę cięć, połączeń i obróbek. Złożona bryła z lukarnami, załamaniami albo wieloma połaciami wymaga większej ilości pracy oraz dokładniejszego dopasowania materiałów.
Na potrzeby porównania złożoną bryłę i dach policzono jako koszt wyższy o 10% od wariantu prostego. Nie jest to urzędowy indeks ani uniwersalna dopłata dla każdej budowy, tylko model porównawczy. Rzeczywista różnica może zależeć od projektu więźby, liczby kominów, rodzaju stropu i wybranego pokrycia.
| Powierzchnia domu | Prosta bryła i prosty dach – materiały | Prosta bryła i prosty dach – robocizna | Prosta bryła i prosty dach – razem | Złożona bryła i dach – materiały | Złożona bryła i dach – robocizna | Złożona bryła i dach – razem |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 80 m² | 179 648–224 560 zł | 44 352–55 440 zł | 224 000–280 000 zł | 197 613–247 016 zł | 48 787–60 984 zł | 246 400–308 000 zł |
| 100 m² | 224 560–280 700 zł | 55 440–69 300 zł | 280 000–350 000 zł | 247 016–308 770 zł | 60 984–76 230 zł | 308 000–385 000 zł |
| 120 m² | 269 472–336 840 zł | 66 528–83 160 zł | 336 000–420 000 zł | 295 219–370 524 zł | 73 181–91 476 zł | 369 600–462 000 zł |
| 150 m² | 336 840–421 050 zł | 83 160–103 950 zł | 420 000–525 000 zł | 370 524–463 155 zł | 91 476–114 345 zł | 462 000–577 500 zł |
Kwoty brutto są orientacyjnymi widełkami dla Polski w 2026 roku, przy bazowej stawce 2 800–3 500 zł/m². Podział materiałów i robocizny oparto na proporcji około 80,2% do 19,8%; wariant złożonej bryły i dachu zawiera modelową podwyżkę całego kosztu o 10%.
Jak przygotować własną wycenę
Najpierw trzeba ustalić, jaką powierzchnię przyjmuje kosztorys: użytkową, zabudowy czy inną. Następnie warto rozbić koszt SSO na osobne elementy: grunt i fundamenty, ściany, strop, kominy, więźbę oraz pokrycie dachu. Taki podział pozwala porównać oferty, nawet gdy wykonawcy inaczej opisują zakres prac.
Szczególną uwagę należy poświęcić fundamentom. Ich cena zależy od warunków gruntowych, poziomu wód i rozwiązania przyjętego w projekcie. Bez sprawdzenia tych danych nie da się rzetelnie ocenić, czy oferta mieszcząca się w przedziale 2 800–3 500 zł/m² jest realistyczna dla konkretnej działki.
Warto również oddzielnie sprawdzić dach. W przykładowym kosztorysie sama pozycja dachu wynosi 72 555,54 zł. Przy analizie tej kwoty trzeba ustalić, czy obejmuje konstrukcję, membrany, łaty, kontrłaty, obróbki, rynny i finalne pokrycie, czy tylko część wymienionych robót.
Przed podpisaniem umowy należy zapisać zakres, standard materiałów, sposób rozliczania zmian oraz odpowiedzialność za dostawy. Wycena budowlana nie zastępuje kosztorysu inwestorskiego ani ofert lokalnych wykonawców; przed rozpoczęciem robót konstrukcyjnych należy korzystać z projektu budowlanego, sprawdzonego przedmiaru i uprawnień wymaganych dla danego zakresu prac.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje stan surowy otwarty za m²?
Orientacyjnie 2 800–3 500 zł/m² w 2026 roku dla standardowego domu murowanego. Przy domu o powierzchni 100 m² daje to około 280 000–350 000 zł.
Co obejmuje stan surowy otwarty?
Najczęściej roboty ziemne i fundamenty, ściany nośne, stropy, schody konstrukcyjne, kominy, więźbę lub inną konstrukcję dachu oraz pokrycie dachu. Zakres trzeba sprawdzić w umowie, ponieważ część ekip rozlicza pokrycie dachu osobno.
Czy dach wchodzi w stan surowy otwarty?
Tak, w przyjętej definicji SSO dach obejmuje konstrukcję i pokrycie. Okna, drzwi zewnętrzne i brama garażowa należą już zwykle do stanu surowego zamkniętego.
Ile trwa budowa stanu surowego otwartego?
Termin zależy od technologii, pogody, dostępności ekip i wielkości domu. Należy ustalać go w harmonogramie konkretnej inwestycji, ponieważ nie ma jednej uniwersalnej liczby dni właściwej dla każdego projektu.
Źródła
- Ile kosztuje budowa domu w 2026 roku? Ceny, dane GUS, prognozy — Murator, 2026, artykuł internetowy
- Komunikat w sprawie zmian cen produkcji budowlano-montażowej w pierwszym kwartale 2026 r. — Główny Urząd Statystyczny, 2026, komunikat Prezesa GUS z 19 maja 2026 r.
- DOMENA 146 C – kosztorys skrócony, ceny średnie, II kwartał 2024 — Domena / Rodos, 2024, PDF, tabela elementów szczegółowa
- Kosztorys przykładowy — EcoDomy, 2026, PDF, kosztorys inwestorski
Tekst został utworzony przy pomocy sztucznej inteligencji (modeli językowych).
